100万円で不動産投資を始めたい会社員
100万円の元手ができたので、不動産投資を始めようと思います。
どのような投資先があるのか、具体的に教えてください。
あわせて、不動産投資の注意点も、聞かせてください…。
こういった質問に答えます。
本記事の内容
- 100万円で始める不動産投資！具体例3つを紹介
- 100万円で不動産投資を始める際の注意点5つ
自己資金100万円達成、おめでとうございます！
不動産投資のスタートラインに立てたわけですが、ここからが重要です。
今回の記事では、「100万円でできる不動産投資の投資先3つ」と、「不動産投資を始める際の注意点5つ」を解説します。
紹介する内容は、すべて経験に基づいた実践的なノウハウです。
この記事を読むことで、不動産投資を始める際のヒントが複数得られます。
それでは、一緒に見ていきましょう！
※記事は3分以内に読み終わります。
100万円で始める不動産投資！具体例3つを紹介
100万円で始める不動産投資、おすすめの投資先は下記のとおり。
- その①：ワンルームマンション
- その②：戸建て
- その③：REIT（リート：不動産投資信託）
その①、その②は、100万円を頭金として、残りはローンを利用して購入。
その③は、100万円の自己資金を数銘柄に分散して投資します。
それでは、1つずつ解説していきます。
その①：ワンルームマンション
単身者向けのワンルームマンション1室を購入。
最寄駅から徒歩10分以内、東京・大阪・福岡などのエリアが投資対象となります。
部屋の広さは20～25㎡くらいのコンパクトなものが中心。
新築ではなく、中古ワンルームマンションがおすすめです。新築物件は、価格が高すぎる＆利回りが低いので投資対象として不向きなので…。
✓ 購入物件の条件
上記のように、1,000万円以下の中古ワンルームマンションはたくさんあります。
購入物件の条件は下記のとおり。
- 物件価格：500～1,000万円
- 年間の家賃収入：54～78万円（月4.5～6.5万円×12ヶ月）
- 利回り：7～10％
こちらの記事もご覧ください。
✓ 購入方法
500～1,000万円の物件を、自己資金100万円、残りはローンを組んで購入します。
サラリーマンや公務員の方は、金融機関からの融資が通りやすいので、そのメリットを活用しましょう。
その②：戸建て
ファミリー向けの戸建てに投資します。
家族向けなので退去率が低く、安定した賃貸経営ができます。
こちらも、新築ではなく、中古の戸建てに投資してください。
数千万円もする新築物件では、採算が合わないですし、人に貸すために新築を購入する必要もありません。
戸建ては、日本全国で投資が可能です。ただし、周辺に商業施設や銀行、小・中学校があるなど、生活インフラのチェックは最低限必要です。
✓ 購入物件の条件
上記のように、700万円以下の戸建て物件はたくさんあります。
購入物件の条件は下記のとおり。
- 物件価格：350～700万円
- 年間の家賃収入：54～72万円（月4.5～6万円×12ヶ月）
- 利回り：10～15％
こちらの記事も参考になります。
＞＞ 不動産投資の初心者におすすめの物件は「中古戸建て」です
＞＞「戸建て投資」で成功するポイント6つ【現役大家が解説】
✓ 購入方法
350～700万円の物件を、自己資金100万円、残りはローンを組んで購入します。
木造の戸建て賃貸の場合、耐用年数の関係などで、一般の金融機関からの融資が難しいかもしれません…。
戸建てをローンで購入する場合、日本政策金融公庫を利用しましょう。
私自身も、戸建て物件は日本政策金融公庫を利用して購入しました！
その③：REIT（リート：不動産投資信託）
REITとは不動産投資信託のことで、「Real Estate Investment Trust」の略称です。
投資家から集めた資金をもとに、オフィスビルや商業施設、マンションなどを購入。
そこから得られる賃料収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。
物件選びや運用、管理はプロが行うため、不動産投資の初心者にもオススメ。
現在60銘柄くらいが上場していて、いつでも自由に売買できます。
✓ 銘柄紹介
上記のように、1銘柄10～20万円くらいです。
なので、100万円あれば、5～6銘柄に分散投資が可能になります。
おすすめの銘柄を7つ紹介します。
※価格、利回りは2023年4月7日終値ベース。引用元：JAPAN-REIT.COM
- 森ヒルズリート投資法人（3234）：価格 152,700円 利回り 4.00％
- イオンリート投資法人（3292）：価格 151,800円 利回り 4.41％
- 積水ハウス・リート投資法人（3309）：価格 73,800円 利回り 4.84％
- オリックス不動産投資法人（8954）：価格 169,800円 利回り 4.36％
- NTT都市開発リート投資法人（8956）：価格 133,400円 利回り 4.67％
- 福岡リート投資法人（8968）：価格 162,500円 利回り 4.36％
- 阪急阪神リート投資法人（8977）：価格 143,300円 利回り 4.07％
上記のような銘柄に投資することで、投資対象（オフィスビル、商業施設、住居、ホテルなど）やエリア（首都圏、関西、福岡など）を分散することができます。
100万円で不動産投資を始める際の注意点5つ
100万円で不動産投資を始める際の注意点は、下記の5つです。
- 注意点①：投資する目的を決める
- 注意点②：100万円以下のボロ物件には手を出さない
- 注意点③：毎月の収支がプラスになるように工夫する
- 注意点④：初期費用が必要なことを頭に入れておく
- 注意点⑤：物件購入後も、貯金を継続する
それぞれ、解説していきます。
注意点①：投資する目的を決める
まずは、不動産投資をする目的をしっかりと決めましょう！
なぜなら、投資目的によって投資先が異なるからです。
具体的には、下記のとおり。
- 毎月の安定収入を作りたい → ワンルームマンション or 戸建て
- 利回り重視で、安全に運用したい → REIT（利回り4％くらいは狙える）
注意点②：100万円以下のボロ物件には手を出さない
100万円以下の格安物件には投資しないようにしましょう！
格安物件は、何らかのトラブルを抱えているボロ物件である可能性が高いからです。
例えば、雨漏りや建物の傾きがあって、リフォーム費用が多額にかかるケースや事故物件である場合などです。
また、格安で買えるリゾート地のワンルームマンションにも注意が必要です。
空室が埋まらずに、毎月の管理費・修繕積立金の合計が赤字として発生する危険性があります。
注意点③：毎月の収支がプラスになるように工夫する
ワンルームマンションや戸建てに投資する場合には、毎月の収支がプラス（黒字）になるような工夫が必要です。
～500万円の戸建て賃貸を、ローンで購入した場合～
ローン：日本政策金融公庫から、2.45％の固定金利、返済期間10年で500万円借り入れ
- 物件総額：540万円（物件価格500万円＋初期費用40万円）
- 家賃収入：68.4万円（月5.7万円× 12ヶ月）
- 表面利回り：12.7％（家賃収入68.4万円÷ 540万円）
- 毎月の収支：7,129円の黒字 内訳：家賃収入57,000円－（ローン返済47,021円＋管理費2,850円）
ポイントを下記にまとめておきました。
ポイント！
- 安く購入できる中古物件に投資する
- 表面利回り10％以上の物件に投資する
- ローンの際には、低金利＆固定金利の日本政策金融公庫の利用を検討する ※金利の高いノンバンクの利用はNG
注意点④：初期費用が必要なことを頭に入れておく
不動産投資の際には、物件価格以外に初期費用が必要になります。
初期費用の具体例は、下記のとおり。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 固定資産税の清算金
- 印紙税
- 不動産取得税
目安としては、物件価格の8％くらいです。
なので、500万円の物件なら、約40万円は初期費用として必要になります。
注意点⑤：物件購入後も、貯金を継続する
収益物件を購入した後も、貯金を継続していきましょう。
理由は、下記のとおり。
- 物件購入後の突然の出費に備えるため
- 2戸目の収益物件の自己資金として
物件購入後のトラブルとしては、給湯器の故障や雨漏りの発生、借主の突然の退去などが考えられます。
また、トラブルが発生しなくても、貯金を続けていれば、次の収益物件の購入代金にあてることも可能です。
今回は以上となります。