不動産投資のデメリットを知りたい会社員
不動産投資には、どのようなデメリットがあるのでしょうか？
投資を始める前に、あらかじめ確認しておきたいです。
あと、デメリットの対処法についても教えてください…。
こういった質問に答えます。
本記事の内容
- 不動産投資のデメリットとは？
- 不動産投資のデメリット、対処法も解説！
この記事を書いている私は、現役の不動産投資家です。
大家さんになって今年で10年目。それ以前は不動産会社で15年ほど勤務していました。
不動産投資に出会えたおかげで、脱サラに成功。現在は地方でのんびり暮らしています。
本記事を読むことで、「不動産投資のデメリット」と「そのデメリットへの対処法」がわかります。
これらの知識を得ることで、不動産投資のリスクを減らし、他の投資家よりも一歩リードすることができます。
※記事は2～3分で読み終わります。ぜひ、今後の参考にしてください！
不動産投資のデメリットとは？
不動産投資のデメリットは、下記のとおりです。
- デメリット①：収益物件の情報が少ない
- デメリット②：ローン完済までに時間がかかる
- デメリット③：物件価格以外に初期費用が必要
- デメリット④：将来的な金利上昇のリスクがある
- デメリット⑤：維持管理のコストがかかる
- デメリット⑥：自然災害や空室のリスクがある
それでは、一緒に見ていきましょう。
デメリット①：収益物件の情報が少ない
デメリットの1つ目は、収益物件の情報が少ないことです。
現在は、物件情報をネットで探すのが一般的ですが、通常の不動産ポータルサイト（LIFULL HOME’S、athome、SUUMOなど）では、収益物件の取り扱いが非常に少ないです。
✓ 対処法
対処法①：不動産投資サイトを利用しよう！ をご覧ください。
デメリット②：ローン完済までに時間がかかる
デメリットの2つ目は、ローン完済までに時間がかかることです。
不動産投資の場合、収益物件を現金で購入することは稀で、多くの人たちがローンを利用して物件を手に入れます。
ローンの返済期間は、短いケースで10年、長いものだと20～35年のものもあります。
ローンを完済するまでは、家賃収入は、ほぼローン返済に充当されるので、いかにローンの返済を短くするのかが、ポイントになります。
✓ 対処法
物件価格の安い中古物件に投資しましょう。
＞＞ 不動産投資の初心者におすすめの物件は「中古戸建て」です をご覧ください。
また、金融機関については日本政策金融公庫を利用するのがオススメ。
詳しくは、対処法②：日本政策金融公庫でローンを組もう！ をご覧ください。
デメリット③：物件価格以外に初期費用が必要
デメリットの3つ目は、初期費用が必要になることです。
収益物件を購入する場合、物件価格のほかに初期費用がかかります。目安としては、物件価格の8～10％くらいです。
たとえば、500万円の中古戸建てなら、初期費用は40～50万円になります。
初期費用の内訳は、下記のとおり。
- 登記費用（登録免許税、司法書士への報酬）
- 仲介手数料
- 税金（印紙税、不動産取得税）
- 固定資産税の清算金
- 火災保険料 ＋ 地震保険料
その他に、ローン事務手数料やローン保証料がかかるケースもありますが、私がオススメする日本政策金融公庫なら、これらの費用はかかりません。
こちらの記事もご覧ください！
✓ 対処法
初期費用は、自己資金（現金）で支払えるように準備しましょう。
デメリット④：将来的な金利上昇のリスクがある
デメリットの4つ目は、将来的な金利上昇のリスクがあることです。
ローンで変動金利を選択していた場合、ローン返済額の増加の危険性があります。
とくに最近は、アメリカなどがインフレ対策で金利を引き上げていて、日本がいつまで低金利を維持できるかは疑問です…。
✓ 対処法
対処法は、下記のとおり。
- 自己資金を多めに用意する
- 高額な物件は購入しない
- 低金利＆固定金利の日本政策金融公庫を利用する
後述する、対処法②：日本政策金融公庫でローンを組もう！ も参考にしてください。
デメリット⑤：維持管理のコストがかかる
デメリットの5つ目は、維持管理のコストがかかることです。
毎年、下記のような費用がかかります。
- 管理費
- 固定資産税
- 所得税・住民税
- 火災保険料（地震保険料を含む）
私が所有している中古戸建ての場合、1棟あたり管理費が約3万円。火災保険料と固定資産税が、それぞれ約2万円です。
なお、家賃収入は「不動産所得」にカウントされるので、会社員の場合、給与所得と合算して確定申告をします。
この2つの所得の合計額に対して、所得税・住民税が課税されることになります。
✓ 対処法
所得税などを除けば、1棟あたり年間で約7万円くらいなので、必要経費として割り切りましょう。
※所得税・住民税の負担額は、不動産所得により異なります。
デメリット⑥：自然災害や空室のリスクがある
デメリットの6つ目は、自然災害や空室のリスクがあることです。
株式投資と違い、不動産という実物資産を所有することになるので、地震や水害、火災などのリスクがあります。
また、入居者が退去して空室になると、その間の家賃収入はゼロになります。
とくに、単身者向けのワンルームマンションやアパートは退去率が高く、賃貸経営が安定しないこともあります。
✓ 対処法
収益物件を購入する際には、ハザードマップを確認するなど、リスクの高い地域への投資は避けるようにしましょう。
対処法④：ハザードマップを活用しよう！ も参考にしてください。
また、火災保険や地震保険に入ることはもちろん、必要以上に物件を増やさないことや、所有する物件のエリアを分散するなどの工夫も必要です。
空室のリスク対策については、対処法③：ファミリー向けの物件を狙おう！ をご覧ください。
不動産投資のデメリット、対処法も解説！
前述のとおり、不動産投資にはいくつかのデメリットがあります。
ですが、やり方さえ間違わなければ、デメリットを小さくすることができます。
ここでは、その対処法を紹介していきます。
- 対処法①：不動産投資サイトを利用しよう！
- 対処法②：日本政策金融公庫でローンを組もう！
- 対処法③：ファミリー向けの物件を狙おう！
- 対処法④：ハザードマップを活用しよう！
それでは、1つずつ解説します。
対処法①：不動産投資サイトを利用しよう！
収益物件を探す際には、不動産投資サイトを利用しましょう。
掲載されているものはすべて収益物件なので、効率よく探すことができます。
おすすめのサイトは、下記のとおり。
対処法②：日本政策金融公庫でローンを組もう！
ローンを早めに返済する、金利上昇によるリスクを避けるためにも、金融機関選びは慎重に行いましょう！
私がおすすめするのは、日本政策金融公庫です。
その理由は、下記のメリットがあるからです。
- 金利が低金利＆固定金利
- ローン事務手数料やローン保証料が不要
- 融資期間が10年と短いので、返済が早く終わる
- サラリーマンだけでなく、個人事業主にも融資をしてくれる
こちらの記事もご覧ください。
＞＞ 日本政策金融公庫で融資を受けるための必要書類を解説！
＞＞ 日本政策金融公庫で融資を受けるまでの流れ8つを解説！
対処法③：ファミリー向けの物件を狙おう！
空室のリスクを避けるためにも、ファミリー向けの物件に投資しましょう！
ファミリー向けの物件は、一度入居して気に入ってもらえると、更新してくれるケースが多く、安心して賃貸経営ができます。
ちなみに、私が所有している物件の中には、入居年数が10年を超えるものがいくつかあります。
こちらの記事をぜひご覧ください。
＞＞ 「戸建て投資」で成功するポイント6つ【現役大家が解説】
対処法④：ハザードマップを活用しよう！
最近多くなっている自然災害（水害、地震など）対策は、不動産投資でも必要です。
100％避けることは、不可能ですが、あらかじめ準備をすることで、リスクを低くすることができます。
各自治体のホームページに掲載されているハザードマップを活用しましょう！
チェックする項目は、下記のとおり。
- 浸水想定区域
- 土砂災害警戒区域
- 活断層の有無
- 液状化危険度 など
上記のエリアにある物件への投資はNGです！
不動産投資のメリットについて知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
今回は以上となります。