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不動産投資のデメリットとは?対処法もあわせて解説します

2022/09/12

不動産投資のデメリットを知りたい会社員

お悩みくん

不動産投資には、どのようなデメリットがあるのでしょうか?
投資を始める前に、あらかじめ確認しておきたいです。
あと、デメリットの対処法についても教えてください…。

こういった質問に答えます。

本記事の内容

  • 不動産投資のデメリットとは?                  
  • 不動産投資のデメリット、対処法も解説! 

この記事を書いている私は、現役の不動産投資家です。

大家さんになって今年で10年目。それ以前は不動産会社で15年ほど勤務していました。

不動産投資に出会えたおかげで、脱サラに成功。現在は地方でのんびり暮らしています。

本記事を読むことで、「不動産投資のデメリット」と「そのデメリットへの対処法」がわかります。

これらの知識を得ることで、不動産投資のリスクを減らし、他の投資家よりも一歩リードすることができます。

※記事は2~3分で読み終わります。ぜひ、今後の参考にしてください!

不動産投資のデメリットとは?                  

不動産投資のデメリットは、下記のとおりです。

  • デメリット①:収益物件の情報が少ない
  • デメリット②:ローン完済までに時間がかかる
  • デメリット③:物件価格以外に初期費用が必要
  • デメリット④:将来的な金利上昇のリスクがある
  • デメリット⑤:維持管理のコストがかかる
  • デメリット⑥:自然災害や空室のリスクがある

それでは、一緒に見ていきましょう。

デメリット①:収益物件の情報が少ない             

デメリットの1つ目は、収益物件の情報が少ないことです。

現在は、物件情報をネットで探すのが一般的ですが、通常の不動産ポータルサイト(LIFULL HOME’S、athome、SUUMOなど)では、収益物件の取り扱いが非常に少ないです。

✓ 対処法

対処法①:不動産投資サイトを利用しよう! をご覧ください。

デメリット②:ローン完済までに時間がかかる          

デメリットの2つ目は、ローン完済までに時間がかかることです。

不動産投資の場合、収益物件を現金で購入することは稀で、多くの人たちがローンを利用して物件を手に入れます。

ローンの返済期間は、短いケースで10年、長いものだと20~35年のものもあります。

ローンを完済するまでは、家賃収入は、ほぼローン返済に充当されるので、いかにローンの返済を短くするのかが、ポイントになります。

✓ 対処法

物件価格の安い中古物件に投資しましょう。

>> 不動産投資の初心者におすすめの物件は「中古戸建て」です をご覧ください。

また、金融機関については日本政策金融公庫を利用するのがオススメ。

詳しくは、対処法②:日本政策金融公庫でローンを組もう! をご覧ください。

デメリット③:物件価格以外に初期費用が必要           

デメリットの3つ目は、初期費用が必要になることです。

収益物件を購入する場合、物件価格のほかに初期費用がかかります。目安としては、物件価格の8~10%くらいです。

たとえば、500万円の中古戸建てなら、初期費用は40~50万円になります。

初期費用の内訳は、下記のとおり。

  • 登記費用(登録免許税、司法書士への報酬)
  • 仲介手数料
  • 税金(印紙税、不動産取得税)
  • 固定資産税の清算金
  • 火災保険料 + 地震保険料

その他に、ローン事務手数料やローン保証料がかかるケースもありますが、私がオススメする日本政策金融公庫なら、これらの費用はかかりません。

こちらの記事もご覧ください!

>> 日本政策金融公庫とは?現役大家がわかりやすく解説!

✓ 対処法

初期費用は、自己資金(現金)で支払えるように準備しましょう。

デメリット④:将来的な金利上昇のリスクがある           

デメリットの4つ目は、将来的な金利上昇のリスクがあることです。

ローンで変動金利を選択していた場合、ローン返済額の増加の危険性があります。

とくに最近は、アメリカなどがインフレ対策で金利を引き上げていて、日本がいつまで低金利を維持できるかは疑問です…。

✓ 対処法

対処法は、下記のとおり。

  • 自己資金を多めに用意する
  • 高額な物件は購入しない
  • 低金利&固定金利の日本政策金融公庫を利用する

後述する、対処法②:日本政策金融公庫でローンを組もう! も参考にしてください。

デメリット⑤:維持管理のコストがかかる              

デメリットの5つ目は、維持管理のコストがかかることです。

毎年、下記のような費用がかかります。

  • 管理費
  • 固定資産税
  • 所得税・住民税
  • 火災保険料(地震保険料を含む)

私が所有している中古戸建ての場合、1棟あたり管理費が約3万円。火災保険料と固定資産税が、それぞれ約2万円です。

なお、家賃収入は「不動産所得」にカウントされるので、会社員の場合、給与所得と合算して確定申告をします。

この2つの所得の合計額に対して、所得税・住民税が課税されることになります。

✓ 対処法

所得税などを除けば、1棟あたり年間で約7万円くらいなので、必要経費として割り切りましょう。

※所得税・住民税の負担額は、不動産所得により異なります。

デメリット⑥:自然災害や空室のリスクがある 

デメリットの6つ目は、自然災害や空室のリスクがあることです。

株式投資と違い、不動産という実物資産を所有することになるので、地震や水害、火災などのリスクがあります。

また、入居者が退去して空室になると、その間の家賃収入はゼロになります。

とくに、単身者向けのワンルームマンションやアパートは退去率が高く、賃貸経営が安定しないこともあります。

✓ 対処法

収益物件を購入する際には、ハザードマップを確認するなど、リスクの高い地域への投資は避けるようにしましょう。

対処法④:ハザードマップを活用しよう! も参考にしてください。

また、火災保険や地震保険に入ることはもちろん、必要以上に物件を増やさないことや、所有する物件のエリアを分散するなどの工夫も必要です。

空室のリスク対策については、対処法③:ファミリー向けの物件を狙おう! をご覧ください。

不動産投資のデメリット、対処法も解説!            

前述のとおり、不動産投資にはいくつかのデメリットがあります。

ですが、やり方さえ間違わなければ、デメリットを小さくすることができます。

ここでは、その対処法を紹介していきます。

  • 対処法①:不動産投資サイトを利用しよう!
  • 対処法②:日本政策金融公庫でローンを組もう!
  • 対処法③:ファミリー向けの物件を狙おう!
  • 対処法④:ハザードマップを活用しよう!

それでは、1つずつ解説します。

収益物件を探す際には、不動産投資サイトを利用しましょう。

掲載されているものはすべて収益物件なので、効率よく探すことができます。

おすすめのサイトは、下記のとおり。

健美家
引用元:健美家

対処法②:日本政策金融公庫でローンを組もう!

ローンを早めに返済する、金利上昇によるリスクを避けるためにも、金融機関選びは慎重に行いましょう!

私がおすすめするのは、日本政策金融公庫です。

その理由は、下記のメリットがあるからです。

  • 金利が低金利&固定金利
  • ローン事務手数料やローン保証料が不要
  • 融資期間が10年と短いので、返済が早く終わる
  • サラリーマンだけでなく、個人事業主にも融資をしてくれる

こちらの記事もご覧ください。

>> 日本政策金融公庫で融資を受けるための必要書類を解説!
>> 日本政策金融公庫で融資を受けるまでの流れ8つを解説!

対処法③:ファミリー向けの物件を狙おう!

空室のリスクを避けるためにも、ファミリー向けの物件に投資しましょう!

ファミリー向けの物件は、一度入居して気に入ってもらえると、更新してくれるケースが多く、安心して賃貸経営ができます。

ちなみに、私が所有している物件の中には、入居年数が10年を超えるものがいくつかあります。

こちらの記事をぜひご覧ください。

>> 「戸建て投資」で成功するポイント6つ【現役大家が解説】

対処法④:ハザードマップを活用しよう!

最近多くなっている自然災害(水害、地震など)対策は、不動産投資でも必要です。

100%避けることは、不可能ですが、あらかじめ準備をすることで、リスクを低くすることができます。

各自治体のホームページに掲載されているハザードマップを活用しましょう!

参考:ハザードマップポータルサイト

チェックする項目は、下記のとおり。

  • 浸水想定区域
  • 土砂災害警戒区域
  • 活断層の有無
  • 液状化危険度   など

上記のエリアにある物件への投資はNGです!

不動産投資のメリットについて知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

今回は以上となります。

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