不動産投資

「戸建て投資」で成功するポイント6つ【現役大家が解説】

2022/03/21

※当ブログではアフィリエイトを利用しています。

「戸建て投資」で成功したい会社員

お悩みくん

「戸建て投資」に魅力を感じています。
「戸建て投資」で成功するためのポイントを教えてください。
現役の大家さん、よろしくお願いします!

こういった質問に答えます。

本記事の内容

  • 「戸建て投資」で成功するポイント6つ【現役大家が解説】
  • 「戸建て投資」に関するQ&A   

この記事を書いている私は、大家になって10年。

中古戸建てをメインに所有しています。ですので、「戸建て投資」で成功するポイントをたくさん知っています。

今回の記事を読むことで、「戸建て投資で成功するポイント」がわかります。また、よく耳にする「戸建て投資に関する質問」にも答えています。

すべて、実体験に基づいた実践的な情報ばかりです。ぜひ、「戸建て投資」を始める際の参考にしてください!

※記事は2~3分で読み終わります。

「戸建て投資」で成功するポイント6つ【現役大家が解説】

戸建て投資で成功するポイントは、下記のとおり。

  • その①:メリット・デメリットを把握する
  • その②:瑕疵物件を購入しない
  • その③:500万円前後の物件を狙う
  • その④:ローンをうまく活用する
  • その⑤:毎月の収支がプラスになる物件を購入する
  • その⑥:規模の拡大を追わない

それでは、解説していきます。

その①:メリット・デメリットを把握する

まずは、戸建て投資のメリット・デメリットを把握しましょう。

✓ メリット

メリットは下記のとおり。

  • 少ない資金で始めることができる
  • 郊外の物件でも需要があり、かつ安く購入できる
  • 家族向けのため入居期間が長く、安定した運営ができる
  • 出口戦略の選択肢が多い

✓ デメリット

デメリットは下記のとおり。

  • 修繕費用が多くかかるケースがある
  • 空室の場合、家賃収入が0円になってしまう
  • 築年数20年超の場合、金融機関からの融資を受けにくい

その②:瑕疵物件を購入しない

安い価格につられて、瑕疵(かし)物件を購入していけません。

※瑕疵物件とは、雨漏り・地盤沈下・自殺などの不具合がある、訳アリ物件のことです。

瑕疵物件を購入しないために、下記の2点に注意しましょう。

  • ボロ戸建てには手を出さない
  • 物件見学の際、リフォーム会社などに同行してもらう

もし、心配ならホームインスペクションを検討してもよいでしょう。

費用は5万円くらいです。

その③:500万円前後の物件を狙う

物件は、500万円前後の中古戸建てを狙いましょう。

自己資金やローンの額を抑えられ、リスクも少なくできるからです。

平成築の物件(築20~30年)に絞って探していくのがベストです。
水回りなど設備が比較的新しいので、リフォーム費用が安くすみます。

ちなみに、昭和の物件(築後40~50年)は、格安でもおすすめしません。

お風呂がバランス釜だったり、トイレが和式だったりするなど、リフォーム費用が多くかかるからです。

こちらの記事も、参考にしてください!

>>不動産投資の初心者におすすめの物件は「中古戸建て」です

その④:ローンをうまく活用する

ローンをうまく活用して、なるべく自己資金を手元に置くようにしましょう。

物件購入後のリフォーム費用や臨時の支出に備える必要があるからです。

なお、築20年超の中古戸建てに関しては、民間の金融機関(地銀や信用金庫など)からの融資は受けにくいです。

ただし、日本政策金融公庫の場合、築20年超の戸建てに対しても融資をしてくれます。

こちらの記事をご覧ください。

>> 日本政策金融公庫とは?現役大家がわかりやすく解説!

その⑤:毎月の収支がプラスになる物件を購入する

ローンを利用する際には、毎月の収支がプラスになるような資金計画を立てましょう。

下記をご覧ください。
460万円の中古戸建てを、ローンで購入した場合の参考例です。

・物件総額:500万円(物件価格460万円 + 初期費用40万円)
・家賃収入: 66万円(月5.5万円 × 12ヶ月)
・表面利回り:13.2%(家賃収入66万円 ÷ 物件総額500万円)

毎月の収支:8,991円の黒字
 内訳   :家賃収入55,000円 - (ローン支払い43,259円 + 管理費2,750円)
※460万円を日本政策金融公庫から、2.45%の固定金利・返済期間10年で借り入れ
 なお、この他に固定資産税・火災保険料などが必要になります

表面利回り12%以上の物件を購入する
ローンの金利は、2~2.5%くらいが理想
①と②の差(イールドギャップ)が10%前後あると、安心して運用できる

フリー

その⑥:規模の拡大を追わない

資産1億円とか、所有物件数10戸など、「規模の拡大」を追わないことも重要です。

なぜなら、不動産投資はローンを利用するので、使い方によっては、自分の首を絞めてしまうからです。

下記の目標であれば、中古戸建てを2~3戸所有すれば十分です。

  • 給料以外の副収入を得る
  • 不労所得生活を送る
  • セミリタイアして、のんびり暮らす

収入が不足する場合は、株式投資や他の副業で補えますし、収入源を複数持つことでリスク分散にもなります。

「戸建て投資」に関するQ&A

「戸建て投資」でよくある質問を3つほど…。

投資の際にお役立てください。

  • 質問①:物件を探す際のおすすめサイトを教えてください     
  • 質問②:「戸建て投資」の勉強方法を教えてください
  • 質問③:「戸建て投資」の場合、おすすめの投資エリアはどこですか?

質問①:物件を探す際のおすすめサイトを教えてください

物件はネットで簡単に探すことができます。

不動産投資サイトは、下記の2つがおすすめ。

物件探しのメインは健美家で。5万件くらいの物件が常に掲載されていて、検索もしやすいです。

こちらの記事も、参考になります。

>> 【不動産投資】おすすめのサイト4つ!【現役大家が厳選】

質問②:「戸建て投資」の勉強方法を教えてください

おすすめの勉強法は下記の2つ。

  • 書籍
  • ネット

不動産投資に必要な知識・情報は、書籍やネットで身につきます。

先ほどのサイト(健美家・楽待)には物件情報のほか、コラム・ニュース・ブログなど情報が満載です。ぜひご活用ください!

参考までに、おすすめの書籍とサイトのコラムを少し紹介しておきます。

✓ おすすめ書籍

  • 舛添菜穂子『パート主婦、“戸建て大家さん”はじめました!』ごま書房新社
  • 加藤ひろゆき『ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営』ダイヤモンド社
パ-ト主婦、“戸建て大家さん”はじめました!

✓ おすすめサイト

質問③:「戸建て投資」の場合、おすすめの投資エリアはどこですか?

投資するエリアについては、下記の2点がポイントになります。

  • 人口が4~5万人であれば、全国どこでもOK
  • 自宅から車や電車で1~2時間くらいの範囲に限定する

「戸建て投資」は入居者がファミリー層なので、全国で投資できます。地方や田舎でも大丈夫です!

ただし、投資する物件は自宅から通える範囲に限定しましょう。不動産は実物資産なので、現地確認が欠かせないからです。

また、東京などの大都市への投資は避けましょう。家賃収入に比べて物件価格が高すぎ、採算が合わないからです。

今回は以上となります。

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