不動産投資とは、どんな副業なのか知りたい人
不動産投資とは、どんな副業なのか知りたい。あわせて、メリット・デメリットについても教えてください…。
こういった疑問に答えます。
この記事を書いている私は、不動産業界での経験が15年。
現在はサラリーマンを辞め、家賃収入（大家歴10年）を主な収入源として、田舎でのんびりと暮らしています。
今回の記事を読むことで、不動産投資のイメージが具体的にわかるとともに、メリット・デメリットについても確認できます。
すべて、実体験に基づいて書いているので、あなたのお役に立てると思います。
※記事は3分以内で読み終わります。ぜひ、今後の参考にしてください！
不動産投資とはどんな副業か？
不動産投資とは、収益物件のオーナーになって家賃収入を稼ぐという副業です。
物件の管理は不動産会社がやってくれるので、家賃の入金を確認するだけでOK。
株式投資のように毎日の株価を気にする必要がなく、本業で忙しいサラリーマンにもおすすめです。
どのような物件に投資するのか？
人気があるものは、下記の3つです。
- その①：戸建て
- その②：ワンルームマンション
- その③：アパート1棟
✓ その①：戸建て
ファミリー向けの中古一戸建てに投資します。
他の投資物件に比べて利回りが高く、少ない資金で始められるのが魅力。物件は最寄駅から離れた郊外にあっても大丈夫…。
経験を積んでベテランになると、お宝物件に出会えるようになります。
- 物件価格：350～700万円
- 年間の家賃収入：54～72万円（月4.5～6万円×12ヶ月）
- 利回り：10～15％
こちらの記事も参考になります。
＞＞ 不動産投資の初心者におすすめの物件は「中古戸建て」です
＞＞ 戸建投資で成功するポイント6つ！【現役大家が解説】
✓ その②：ワンルームマンション
単身者向けのワンルームマンション1室を購入する方法です。
最寄駅から徒歩10分以内、若者が多い都心の物件が投資対象となります。部屋の広さは20㎡（約12畳）くらいの小さなものが中心。
不動産会社からすすめられる新築ではなく、中古物件を自分で探しましょう。新築物件は価格が高く（＝利回りが低い）、収益面で劣るからです。
- 物件価格：500～1,000万円
- 年間の家賃収入：54～78万円（月4.5～6.5万円×12ヶ月）
- 利回り：7～10％
こちらの記事も、ぜひご覧ください。
✓ その③：アパート1棟
中古のアパート1棟をまるごと購入し、1部屋ずつ貸し出していく投資方法です。
各部屋の間取りは1K～2DK。1部屋につき2.5～5万円の家賃が見込めます。入居者は単身者やカップルが中心となります。
- 物件価格：1,000～2,300万円
- 年間の家賃収入：120～240万円（月2.5～5万円×4部屋×12ヶ月） ※1棟4部屋の場合
- 利回り：8～12％
私のおすすめは戸建て投資です。300万円台から物件があり、少ない資金で始められます。また、10～15％の高利回りを狙えるのもGoodです。
初心者にはREITもおすすめ
以上、3種類の収益物件を紹介してきましたが…、
「いきなり数百万円の投資は怖いし、資金的に無理だ」という方も多いかと思います。
※私も最初はそうでした。
そういった方には、REIT（リート：不動産投資信託）がおすすめ。
イメージとしては、株式の投資信託のようなものです。
資金は50万円以下でOK、運用は不動産投資のプロに任せることができます。
現在、約60種類のREITが上場しており、誰でも自由に売買できます。
REITの概要は、下記のとおり。
- 必要な資金は、5～50万円くらい。1口（くち）単位で購入します
- 利回りは3～5％。家賃収入ではなく、分配金になります
- 物件の取得や運用などは専門家が行います
- 多様な物件や地域に投資ができ、リスクの分散ができます
参考までにREITを2つ紹介しておきます。
※2022年1月28日終値ベース（参考：JAPAN-REIT.COM）
- 森ヒルズリート投資法人 1口：140,400円 利回り：4.11％
- CREロジスティクスファンド投資法人 1口：200,400円 利回り：3.52％
森ヒルズリート投資法人は、森ビルが設立母体。港区を中心にオフィスビル・住居に投資。保有資産には「六本木ヒルズ森タワー」などがあります。
CREロジスティクスファンド投資法人は、CRE（本社：東京都港区虎ノ門）がスポンサーの物流施設に特化したREIT。埼玉県を中心に20物件ほど保有しています。
不動産投資のメリット・デメリット
不動産投資にはメリット・デメリットがあります。投資をする前に、あらかじめ確認しておきましょう。
不動産投資のメリット
メリットは下記の4つです。
- その①：将来の不労所得になる
- その②：少ない自己資金で物件が持てる（融資を利用）
- その③：手間や時間がかからず、本業の妨げにならない
- その④：ほかの副業に比べて安定した収入源になる
✓ その①：将来の不労所得になる
家賃収入は、収益物件がお金を生み出してくれる不労所得です。自分が働く必要がなく、入居者がいる限りは、半永久的にお金が入ってきます。
ざっくりですが全額現金で戸建てを購入した場合、1戸で5万円、2戸で10万円の家賃収入が毎月見込めます。
✓ その②：少ない自己資金で物件が持てる（融資を利用）
実際に収益物件を購入するには、まとまったお金（戸建てで約500万円）が必要ですが、金融機関からの融資を利用することが可能です。
給与という安定収入があるサラリーマンは、金融機関からの評価が高く、融資を受けやすいです。この場合、必要な自己資金は初期費用分（約40万円：物件価格の8～10％）だけですみます。
✓ その③：手間や時間がかからず、本業の妨げにならない
不動産投資は他の投資や副業に比べて、手間や時間がかかりません。
株式投資は、いつも株価を気にする必要があります。またWebライターとして稼ぐ場合、毎日1～2時間くらいの作業が必要になります。
一方、不動産投資は不動産会社に物件の管理を任せることが可能です（管理費として家賃の5％くらいかかります）。実際にやるべきことは、家賃の入金確認くらいです。
✓ その④：ほかの副業に比べて安定した収入源になる
家賃は入居者との契約で決まっていて、月ごとに変動することはありません。通常は2年ごとに更新するのですが、その間の家賃収入は安定しています。
なお、融資を利用して物件を購入した場合、ローン完済後に安定した収入源になります。
※さらに詳しく知りたい方は、不動産投資のメリット4つ！注意するべきポイントも解説！ もご覧ください。
不動産投資のデメリット
デメリットは下記の4つ。
- その①：物件価格以外に初期費用がかかる
- その②：維持管理のコストがかかる
- その③：自然災害や空室のリスクがある
- その④：将来的な金利上昇のリスク
✓ その①：物件価格以外に初期費用がかかる
不動産を購入する場合、物件価格のほかに初期費用がかかります。目安として、物件価格の8～10％と考えておけば大丈夫…。
初期費用の内訳です。
- 登記費用（登録免許税、司法書士への報酬）
- 仲介手数料
- 税金（印紙税、不動産取得税）
- 固定資産税の清算金
- 火災保険・地震保険料
その他、ローン事務手数料やローン保証料がかかるケースもありますが、私がおすすめしている日本政策金融公庫からの融資なら、これらの費用はかかりません。
日本政策金融公庫については、下記の記事も参考になります。
✓ その②：維持管理のコストがかかる
毎年、下記のような費用がかかります。
- 管理費
- 火災保険料＋地震保険料
- 固定資産税
- 所得税・住民税
私が所有している中古戸建ての場合、管理費が約3万円。火災保険料（地震保険を含む）と固定資産税が、それぞれ約2万円です。
また家賃収入は「不動産所得」という扱いになり、サラリーマンの場合、給与所得とまとめて確定申告をします。その合計の所得に対して「所得税・住民税」がかかることになります。
他にも物件をローンで購入した場合、ローンの返済を毎月することになります。
✓その③：自然災害や空室のリスクがある
不動産という実物資産を持つことになるので、地震や火災などのリスクがあります。火災保険や地震保険には必ず加入し、リスクに備えましょう。
また、入居者が退去してしまった場合、次の入居が決まるまでは家賃収入が入ってきません。特に、単身者向けのアパートやワンルームマンションは退去率が高く、賃貸経営が不安定になりがちです。
契約後、長く住んでくれるファミリー向けの「戸建て物件」は、この点でもおすすめです。
✓その④：将来的な金利上昇のリスク
融資で変動金利を選択していた場合、金利上昇によるローン返済額UPのリスクがあります。「固定金利を選択する」、「借入期間を短くする」などの対策をしておきましょう。
日本政策金融公庫の融資なら固定金利かつ低金利なので、この点でも安心です。
※不動産投資のデメリットとその対処法については、下記の記事もご覧ください！
今回は以上となります。