不動産投資

初心者が不動産投資で失敗する理由4つとその対策を解説!

2022/01/30

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不動産投資で失敗する理由を知りたい初心者の人

お悩みくん

不動産投資で失敗する理由とその対策を知りたい。
あと、初心者が不動産投資で失敗しないためにやるべきことがあれば、それも教えてください!

こういった疑問に答えます。

本記事の内容

  • 初心者が不動産投資で失敗する理由4つとその対策
  • 不動産投資で失敗しないためにやるべきこと5つ

この記事を書いている私は不動産業界での経験が15年。その間、100名以上の不動産投資家の成功と失敗を見てきました。

現在はサラリーマンを辞め、不動産投資家として生計を立てています。
※ちなみに、大家歴は10年になりました…。

今回の記事を読むことで、初心者が不動産投資で失敗する理由がわかるとともに、失敗しないための大切な方法論が身につきます。

※記事は3分くらいで読み終わります。ぜひ、今後の参考にしてください!

初心者が不動産投資で失敗する理由4つとその対策

不動産投資の初心者が失敗するおもな理由は、下記のとおり。

  • 理由①:新築ワンルームマンションを購入するから
  • 理由②:利回りだけを見て、地方の物件を購入するから
  • 理由③:知識不足で、欠陥物件を購入するから
  • 理由④:投資目的を見失い、予定外の物件を購入するから

以下で、対策とともに解説していきます。

理由①:新築ワンルームマンションを購入するから

理由の1つ目は、新築ワンルームマンションを購入するからです。

不動産会社の甘いセールストークや、物件の豪華さにひかれて新築ワンルームマンションを購入するのはNGです。

なぜなら、入ってくる家賃収入よりも、ローン返済や管理費などの支出が多く、赤字が毎月発生するからです。

こちらの記事も、ぜひ参考にしてください。

>> 【体験談】ワンルームマンション投資で失敗する理由5つ!

✓ 対策

新築ワンルームマンションは購入しないことです!
→ 価格の安い、中古ワンルームマンションを首都圏などで購入するのはアリです…。

理由②:利回りだけを見て、地方の物件を購入するから

理由の2つ目は、利回りだけを見て、地方の物件を購入するからです。

私の知り合いで、18%という高利回りにひかれて、地方の中古マンションを購入した人がいました。

ところが…、
更新時に入居者が退去。最寄駅から徒歩15分もかかるため人気がなく、空室に…。

上記は、ほんの1例ですが、目先の高利回りにだまされて不動産投資に失敗するケースは後を絶ちません!

✓ 対策

地方で物件を購入するなら、賃貸需要の多い「戸建て」に投資しましょう。
駅から離れた郊外の物件でも需要はあります。※駐車場は1~2台分必要。

戸建投資に関心のある方は、こちらの記事もご覧ください。

>> 戸建投資で成功するポイント6つ!【現役大家が解説】

マンションを購入するなら、東京・大阪などの都心で、最寄駅から徒歩10分以内の物件に限定しましょう。

理由③:知識不足で、欠陥物件を購入するから

理由の3つ目は、知識不足で、欠陥物件を購入するからです。

不動産投資の場合、建物や建築の知識も必要になります。書籍やネットで勉強するとともに、工務店やリフォーム会社などの専門家をうまく利用することも大切です。

✓ 対策

物件見学は工務店・リフォーム会社の人と一緒に行きましょう。基礎・外壁・建物の傾き・雨漏りの有無などを中心にチェックしてください。謝礼は、5,000~1万円くらいでOKです。

よく耳にする、ホームインスペクション(5万円ほどかかる)までは必要ありません。

理由④:投資目的を見失い、予定外の物件を購入するから

理由の4つ目は、投資目的を見失い、予定外の物件を購入するからです。

例えば、毎月5万円の家賃収入を得ようと、中古戸建を探していたとします。
ある日、ネットで50万円以下の格安リゾートマンションを見つけて、思わず購入してしまった…。

在宅ワークの需要を見込むも、設備が古く、交通のアクセスも悪いため、空室のまま現在に至る。→ 管理費・修繕積立金などの支出で毎月3万円の赤字が発生…。

私の経験上、このようなケースもかなり起こりえますので、注意が必要です。

✓ 対策

物件を購入する前に、投資目的を明確にするとともに、物件の種類・エリアを限定しておきましょう。

不動産投資は物件を購入して運用を始めると、方向転換することが難しいからです。
→ 不可能ではありませんが、余計な時間と費用がかかります。

不動産投資で失敗しないためにやるべきこと5つ

不動産投資で失敗しないためにやるべきことは、下記のとおりです。

  • その①:初期費用分の貯金をする
  • その②:書籍やネットで知識・情報を得る
  • その③:利回り13%以上の物件を狙う
  • その④:購入する物件の種類・エリアを絞る
  • その⑤:投資する目的を明確にする

1つずつ解説していきます。

その①:初期費用分の貯金をする 

まずは、初期費用分の貯金をしましょう。不動産投資では、物件価格のほかに初期費用(登記費用や仲介手数料など)が必要になります。

融資を利用する場合でも、初期費用分は自分で用意することになります。
※金融機関は基本的に、物件価格までしか融資をしてくれません。

500万円の物件なら、40万円(物件価格の約8%)くらい必要になります。

その②:書籍やネットで知識・情報を得る 

不動産投資に必要な知識・情報は、書籍やネットで身につきます。不動産投資サイト(健美家・楽待など)の物件情報を見て、ある程度の判断ができるところまで勉強しましょう。

おすすめの書籍とサイトをいくつか紹介しておきます。

パ-ト主婦、“戸建て大家さん”はじめました!

こちらの記事もお役に立ちますので、ぜひご一読ください!

>> 【不動産投資】おすすめのサイト4つ!【現役大家が厳選】

なお、不動産会社が主催するセミナーや個別相談はオススメしません。不動産会社が売りたい物件を買わないように注意しましょう。

その③:利回り13%以上の物件を狙う

購入する物件は、利回り13%以上のものを狙いましょう。なぜなら利回りが低い物件だと、毎月赤字が発生してしまうからです。

下記の例を参考にしてください。
460万円の中古戸建を、全額ローンで購入した場合です。
※3.675%の変動金利かつ10年返済

  • 物件総額 :500万円(物件価格 460万円+ 初期費用 40万円)
  • 家賃収入 :66万円(月5.5万円× 12ヶ月)
  • 表面利回り:13.2%(66万円÷ 500万円)
  • 月々の収支:6,385円の黒字
    家賃収入 55,000円-(ローン返済 45,865円+管理費 2,750円) 

このほかに、固定資産税・火災保険料などが別途必要になります。

こちらの記事も、ぜひご一読ください。

>> 不動産投資の利回り最低ラインは何%?【現役大家が解説】

その④:購入する物件の種類・エリアを絞る

不動産市場に出ている物件の数はたくさんあります。
※昨日見た、不動産投資サイト「健美家」には約5万件の物件情報がありました。

一方で投資する価値のある物件は、ほんの僅かです。優良物件は、他の投資家との奪い合いになります

良い物件に出会ったら、すぐに対応できるように、購入する物件の種類・エリアを絞っておきましょう

私のおすすめは下記のとおりです。

  • 物件の種類 :中古戸建て
  • 物件のエリア:自宅から物件まで、車や電車で1~2時間で行ける範囲 
    ※現地確認が必須のため、遠方の物件は避ける!

こちらの記事も、ぜひご覧ください!

>> 戸建投資で成功するポイント6つ!【現役大家が解説】

その⑤:投資する目的を明確にする

投資する目的を明確にして、不動産投資を始めましょう

なぜなら、最初に投資目的をしっかり立てておかないと、間違った物件選びをしてしまうからです。

参考までに、不動産投資スタート時点の私のメモ書きを載せておきます。

  • 投資する目的:毎月10万円の不労所得を得る
  • 必要な物件数:中古戸建て 2戸(1戸あたり400~500万円くらい)
  • その他の戦略:借金は1,000万円が限度。毎月の収支が黒字になる物件のみ購入

みなさんも、ご自身の目的を明確にして、不動産投資をスタートしてください!
成功をお祈りしています!!

今回は以上です。

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