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不動産投資はいくら必要?自己資金の目安を具体的に解説!

2022/04/19

不動産投資はいくら必要なのかを知りたい人

お悩みくん

不動産投資を始めようと思っています。
実際にいくら必要なのかを教えてください。
自己資金や毎年必要な費用などを知りたいです。

こういった質問に答えます。

本記事の内容

  • 不動産投資はいくら必要?自己資金の目安を具体的に解説!  
  • 【現金購入の場合】中古戸建てを例に解説     
  • 【ローンを使って購入した場合】中古戸建てを例に解説
  • 物件購入後に、毎年必要な費用とは?            
  • 不動産投資サイト『健美家』で実際の物件を見てみよう!   
  • 自己資金が少ない人へ → まずは、REITがおすすめ!   

この記事を書いている私は、不動産業界での経験が15年&不動産投資歴が10年。

あわせて、25年の実務経験があります。

現在は不動産投資のおかげでセミリタイアし、田舎でのんびりと暮らしています。

今回の記事を読むことで、「不動産投資に必要な自己資金の目安」、「購入後に毎年かかる費用」、「自己資金10~20万円でできる不動産投資(REIT)」について知ることができます。

すべて私の実体験をもとに、分かりやすく解説します。ぜひ、今後の参考にしてください!

※記事は3分くらいで読み終わります。

不動産投資はいくら必要?自己資金の目安を具体的に解説!  

不動産投資に必要な資金(自己資金)は、収益物件を現金で購入するのか、ローンを使って購入するのかによって異なります。

「物件価格460万円の中古戸建て」を購入する場合を例にすると、必要な自己資金は下記のとおりです。← 460万円という価格設定は、私の1棟目の物件価格です…。

※必要な自己資金

  • 現金購入の場合:600万円
  • ローンを使って購入した場合:140万円

まずは、簡単に用語説明から…。

物件価格、初期費用、物件総額とは?

物件価格 + 初期費用 = 物件総額

不動産を購入する場合、物件価格以外に初期費用がかかります。初期費用は物件価格の8%くらいが目安です。

なお、この記事では「物件価格+初期費用の合計金額」を物件総額として解説します。

ちなみに、初期費用の内訳は下記のとおり。

  • 登記費用(登録免許税、司法書士への報酬)
  • 仲介手数料
  • 税金(印紙税、不動産取得税)
  • 固定資産税の清算金

それでは必要な自己資金について、具体的に解説していきます!

【現金購入の場合】中古戸建てを例に解説      

物件価格460万円の中古戸建てを現金で購入した場合の内訳と、必要な自己資金は下記のとおり。

①物件総額の内訳
・物件価格:460万円
・初期費用: 40万円 ※物件価格の約8%
物件総額:500万円(A)

物件購入後の予備費:100万円(B)

物件価格460万円の中古戸建てを現金で購入した場合、

必要な自己資金は (A)+(B)= 600万円になります。

(B)の予備費は、物件購入後のトラブル発生(給湯器の故障や雨漏りなど)に備えて用意します。

用意する現金は50万円でも構いませんが、100万円くらいあると余裕をもって不動産投資ができます。

戸建て投資に関心のある方は、こちらの記事が参考になります。

【ローンを使って購入した場合】中古戸建てを例に解説

物件価格460万円の中古戸建てをローンを使って購入した場合の内訳と、必要な自己資金は下記のとおり。

①物件総額の内訳
・物件価格:460万円
・初期費用: 40万円 ※物件価格の約8%
・物件総額:500万円

②自己資金とローンの内訳
自己資金: 40万円(A)← 初期費用
・ローン :460万円   ← 物件価格

物件購入後の予備費:100万円(B)

購入した中古戸建ての物件総額が500万円。

物件価格(460万円)を、ローンで支払ったと仮定すると(いわゆるフルローン)、

必要な自己資金は、初期費用分40万円(A) + 予備費の100万円(B)= 140万円になります。

なお、ローンについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

物件購入後に、毎年必要な費用とは?     

物件購入後に、毎年必要な費用は下記のとおり。

  • 管理費
  • 火災保険料 + 地震保険料
  • 固定資産税
  • 所得税・住民税

私が所有している中古戸建ての場合、管理費が約3万円。火災保険料(地震保険料を含む)と固定資産税が、それぞれ約2万円です。

なお、家賃収入は不動産所得という扱いになるので、サラリーマンの場合、給与所得と一緒に確定申告をする必要があります。
その合計の所得に対して、所得税・住民税が課税されることになります。

おおよその目安として、毎年必要な費用は、7~10万円と考えておけばOKです。

収益物件をローンで購入した場合、毎月ローンの返済が必要になりますが、
こちらは家賃収入で支払うことになります。

フリー

確定申告については、こちらの記事が参考になります。

不動産投資サイト『健美家』で実際の物件を見てみよう!

健美家
引用元:健美家

収益物件は、アットホームやスーモなどの不動産サイトではなく、不動産投資の専門サイト『健美家』で探しましょう!

例えば、築30年以内&500万円以下の条件で、中古戸建てを検索すると…、

健美家 物件情報
引用元:健美家

上記のとおり、40件ヒットしました。

「500万円以下の中古戸建て」は結構あるので、ぜひ探してみてください!

こちらの記事も参考になります。

>> 【不動産投資】おすすめのサイト4つ!【現役大家が厳選】

自己資金が少ない人へ → まずは、REITがおすすめ!     

先述のとおり、不動産投資は最低でも140万円必要になります。

※もちろん、あくまでも1つの参考例です。

ですが、余裕資金で100万円以上用意するのは、かなり大変だと思います。

そういった人には、REIT(リート:不動産投資信託)がおすすめ…。

REITなら、自己資金10~20万円で始めることができます。

REITとは?

REITは戸建て投資とは違い、実際の物件を所有しません。株式と同じ金融商品です。

プロの専門家が物件の管理・運用を行ってくれるので、不動産投資の初心者にも人気があります。

現在約60種類のREITが上場しており、誰でも自由に売買が可能。

REITのメリット・デメリットを載せておきます。

メリット

  • 少ない自己資金(10~20万円)で購入できる
  • 運用は専門家が行うので、不動産投資の初心者におすすめ
  • 流動性が高く、換金しやすい

デメリット

  • 利回り3~5%程度しか期待できない
  • 株式と同様に値下がりするリスクがある
  • 投資法人が倒産するリスクがある

おすすめのREITを2つ紹介

おすすめのREITは、下記のとおり。

※2022年4月19日終値、参考:JAPAN-REIT.COM

  • 福岡リート投資法人(8968): 価格 165,000円 、利回り 4.24%
  • 阪急阪神リート投資法人(8977): 価格 151,300円 、利回り 3.87%

福岡リート投資法人は、福岡地所グループ中心に、福岡財界が設立。

「キャナルシティ博多」などの商業施設やオフィスビルに投資。九州地方を中心に33物件を保有しています。

阪急阪神リート投資法人は、阪急電鉄が設立母体。

関西圏を中心として、「グランフロント大阪」など商業施設・オフィスビルに投資。保有物件数は32物件です。

今回は以上となります。

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