アパート投資で失敗しないためのポイントを知りたい人
アパート投資で失敗しないためのポイントを教えてください。
こういった質問に答えます。
本記事の内容
- 失敗しないアパート投資！ポイントは6つ
- アパート投資に関する4つの質問
この記事を書いている私は、不動産業界で働いていた年数が15年、不動産投資家（大家）として10年。
合計で25年の実務経験があります。
その間に、私が取り扱ってきた物件や現在所有している物件は、下記のとおり。
- 戸建て
- アパート
- ワンルームマンション
その中で今回は、アパート投資を取り上げようと思います。
アパート投資は上手く運用すれば、大きな収入源になりますが、失敗すると、金銭的にも・精神的にもかなりのダメージを覆うことになります。
今回の記事を読むことで、「アパート投資で失敗しないポイント」を学べます。
ぜひ今後の参考にしてください！
※記事は2～3分で読み終わります。
失敗しないアパート投資！ポイントは6つ
アパート投資で失敗しないポイントは、下記のとおり。
- ポイント①：新築アパートには投資しない
- ポイント②：厳選した中古アパートに投資する
- ポイント③：自己資金をしっかり用意する
- ポイント④：購入前の建物チェックを必ず行う
- ポイント⑤：空室対策をしっかり行う
- ポイント⑥：投資するエリアにも注意する
それでは、1つずつ解説していきます。
ポイント①：新築アパートには投資しない
ポイントの1つ目は、新築アパートに投資しないことです。
なぜなら、新築アパートには下記のデメリットがあるからです。
- 物件価格が高すぎる
- 利回りが低く、採算が合わない
- 選べる物件数が少ない
もちろん、新築アパートは外観がキレイ、設備が最新式などのメリットもありますが、費用対効果の観点からはオススメできません。
アパート投資は、あくまでも「投資」なので、投資家・経営者の視点で判断するようにしましょう！
ポイント②：厳選した中古アパートに投資する
ポイントの2つ目は、厳選した中古アパートに投資することです。
理由は、下記のとおり。
- 物件価格が安い
- 高利回りを狙える
- 購入後、すぐに家賃収入がある ※オーナーチェンジの場合
✓ おすすめ中古アパートの概要
おすすめの中古アパートは、下記のとおり。
- 物件価格：1,500～1,800万円
- 家賃収入：168～216万円（3.5～4.5万円×4部屋×12ヵ月）
- 利回り ：10～13％
- 築年数 ：築10～15年くらい
✓ 参考例：中古アパート
ポイント③：自己資金をしっかり用意する
ポイントの3つ目は、自己資金をしっかり用意することです。
ローンの割合が増えると、下記のリスクが発生しやすいからです。
- 月々の収支がマイナスになる
- ローン返済に追われる
なお、自己資金の目安は、「物件価格の20％ ＋ 初期費用分」です。
例えば、1,500万円の中古アパートを購入する場合なら、物件価格の20％＋初期費用分（物件価格の約15％）で、530万円くらい必要になります。
そんなに自己資金を用意できないという人には、戸建て投資がおすすめです。
こちらの記事を参考にしてください。
＞＞ 不動産投資の初心者におすすめの物件は「中古戸建て」です
ポイント④：購入前の建物チェックを必ず行う
ポイントの4つ目は、購入前の建物チェックを必ず行うことです。
営業マン（不動産会社）の言葉を鵜呑みにするのではなく、建築の専門家（リフォーム会社や工務店など）の意見を聞くことが重要です。
購入後にリフォームをする場合、見積もりを兼ねて建物チェックをお願いしましょう。
※リフォームをする場合、無料でチェックしてくれます。
建物チェックのポイントは、下記のとおり。
- 建物の基礎・外壁の不具合の有無
- シロアリ被害・雨漏りの有無
- 共用部分（外廊下・階段など）の状況
- 室内の設備の状況 ※空室で確認できる場合
- 給湯器の状況 など
なお、リフォームの予定がない場合には、ホームインスペクションを利用すると良いでしょう。
費用は調査項目にもよりますが、10～20万円くらい必要になります。
ポイント⑤：空室対策をしっかり行う
ポイントの5つ目は、空室対策をしっかり行うことです。
✓ 空室対策
- 間取り・設備に注意する
- 周辺環境にも注意する
- 家賃設定は適正か確認する など
間取りは、カップル向けの1DK～2LDKのタイプが理想です。
なぜなら物件数が少なく希少価値があり、長期に渡って入居してくれる可能性が高いからです。
よくある、単身者向けの1Kやワンルームタイプはおすすめしません。
競合物件が多いとともに、退去率が高く賃貸経営が安定しないからです。
設備にも注意が必要です。
ブロードバンド対応、バス・トイレ別、TVモニター付きインターホンなどの設備は最低限必要です。
また、物件の近隣にスーパーやコンビニ、銀行、病院などがあるかも確認しておきましょう。
ポイント⑥：投資するエリアにも注意する
投資するエリアに注意することが、ポイントの6つ目になります。
アパート投資に不向きなエリアにも、アパートがたくさん立っているからです。
避けたいエリアは、下記のとおり。
- 人口が極端に少ない市町村
- 特定の入居者しか需要がないエリア
- 地震や災害で被害が出そうなエリア
人口は少なくとも、5～10万人くらいのボリュームは欲しいところ…。
また、人口減少が激しい市町村は避けましょう。
特定の大学や企業の需要しか見込めないエリアもNGです。→ その大学や企業が移転した場合、需要がなくなるから…。
また、地震や風水害に弱いエリアへの投資も危険ですので、事前にハザードマップを確認しましょう。
アパート投資に関する4つの質問
アパート投資に関する質問を4つほど載せておきました。
- 質問①：アパート投資のメリット・デメリットは何ですか？
- 質問②：アパート投資で参考になるサイトを教えてください
- 質問③：アパート投資で参考になるメンターを教えてください
- 質問④：アパート投資で参考になる書籍があれば教えてほしい
1つずつ、回答していきます。
質問①：アパート投資のメリット・デメリットは何ですか？
アパート投資（中古アパート）のメリットは、下記のとおりです。
- 利回り10％以上を狙える
- 部屋数が複数あるので、家賃収入が0円にはなりにくい
- 優良物件を購入できれば、ローン返済後に大きな収入源になる
アパート投資（中古アパート）のデメリットは、下記のとおり。
- 物件価格が高い、初期費用が多く必要 ※戸建て投資と比較した場合
- 他の収益物件よりも修繕費用が多くかかる
- 新築アパートが近くに建築されるリスクがある
質問②：アパート投資で参考になるサイトを教えてください
おすすめのサイトは、こちらの2つです。
上記のサイトで得られる情報は、下記のとおり。
- 収益物件に特化した、物件探しができる
- 先輩大家のブログや日記を見ることができる
- 不動産投資に必要な情報を得ることができる
こちらの記事もご覧ください。
＞＞ 【不動産投資】おすすめのサイト4つ！【現役大家が厳選】
質問③：アパート投資で参考になるメンターを教えてください
私がおすすめするメンターは、石原 博光 さんです。
石原さんは、2000年代前半に不動産投資をスタート。
所有物件数7棟72世帯、利回り20％を達成されています。
✓ おすすめのサイト・ブログ
✓ おすすめの動画
質問④：アパート投資で参考になる書籍があれば教えてほしい
先程紹介した、石原 博光 さんの本が参考になります。
私も実際に読みましたが、大変参考になる1冊です。
ぜひ、一読をおすすめします。
こちらの記事も参考にしてください。
＞＞ 【初心者向け】不動産投資の勉強方法！おすすめ7選を紹介！
今回は以上です。