「戸建て投資」で成功したい会社員
「戸建て投資」に魅力を感じています。
「戸建て投資」で成功するためのポイントを教えてください。
現役の大家さん、よろしくお願いします！
こういった質問に答えます。
本記事の内容
- 「戸建て投資」で成功するポイント6つ【現役大家が解説】
- 「戸建て投資」に関するQ＆A
この記事を書いている私は、大家になって10年。
中古戸建てをメインに所有しています。ですので、「戸建て投資」で成功するポイントをたくさん知っています。
今回の記事を読むことで、「戸建て投資で成功するポイント」がわかります。また、よく耳にする「戸建て投資に関する質問」にも答えています。
すべて、実体験に基づいた実践的な情報ばかりです。ぜひ、「戸建て投資」を始める際の参考にしてください！
※記事は2～3分で読み終わります。
「戸建て投資」で成功するポイント6つ【現役大家が解説】
戸建て投資で成功するポイントは、下記のとおり。
- その①：メリット・デメリットを把握する
- その②：瑕疵物件を購入しない
- その③：500万円前後の物件を狙う
- その④：ローンをうまく活用する
- その⑤：毎月の収支がプラスになる物件を購入する
- その⑥：規模の拡大を追わない
それでは、解説していきます。
その①：メリット・デメリットを把握する
まずは、戸建て投資のメリット・デメリットを把握しましょう。
✓ メリット
メリットは下記のとおり。
- 少ない資金で始めることができる
- 郊外の物件でも需要があり、かつ安く購入できる
- 家族向けのため入居期間が長く、安定した運営ができる
- 出口戦略の選択肢が多い
✓ デメリット
デメリットは下記のとおり。
- 修繕費用が多くかかるケースがある
- 空室の場合、家賃収入が0円になってしまう
- 築年数20年超の場合、金融機関からの融資を受けにくい
その②：瑕疵物件を購入しない
安い価格につられて、瑕疵（かし）物件を購入していけません。
※瑕疵物件とは、雨漏り・地盤沈下・自殺などの不具合がある、訳アリ物件のことです。
瑕疵物件を購入しないために、下記の2点に注意しましょう。
- ボロ戸建てには手を出さない
- 物件見学の際、リフォーム会社などに同行してもらう
もし、心配ならホームインスペクションを検討してもよいでしょう。
費用は５万円くらいです。
その③：500万円前後の物件を狙う
物件は、500万円前後の中古戸建てを狙いましょう。
自己資金やローンの額を抑えられ、リスクも少なくできるからです。
平成築の物件（築20～30年）に絞って探していくのがベストです。
水回りなど設備が比較的新しいので、リフォーム費用が安くすみます。
ちなみに、昭和の物件（築後40～50年）は、格安でもおすすめしません。
お風呂がバランス釜だったり、トイレが和式だったりするなど、リフォーム費用が多くかかるからです。
こちらの記事も、参考にしてください！
その④：ローンをうまく活用する
ローンをうまく活用して、なるべく自己資金を手元に置くようにしましょう。
物件購入後のリフォーム費用や臨時の支出に備える必要があるからです。
なお、築20年超の中古戸建てに関しては、民間の金融機関（地銀や信用金庫など）からの融資は受けにくいです。
ただし、日本政策金融公庫の場合、築20年超の戸建てに対しても融資をしてくれます。
こちらの記事をご覧ください。
その⑤：毎月の収支がプラスになる物件を購入する
ローンを利用する際には、毎月の収支がプラスになるような資金計画を立てましょう。
下記をご覧ください。
460万円の中古戸建てを、ローンで購入した場合の参考例です。
・物件総額：500万円（物件価格460万円 ＋ 初期費用40万円）
・家賃収入： 66万円（月5.5万円 × 12ヶ月）
・表面利回り：13.2％（家賃収入66万円 ÷ 物件総額500万円）
・毎月の収支：8,991円の黒字
内訳 ：家賃収入55,000円 － (ローン支払い43,259円 ＋ 管理費2,750円）
※460万円を日本政策金融公庫から、2.45％の固定金利・返済期間10年で借り入れ
なお、この他に固定資産税・火災保険料などが必要になります
① 表面利回り12％以上の物件を購入する
② ローンの金利は、2～2.5％くらいが理想
③ ①と②の差（イールドギャップ）が10％前後あると、安心して運用できる
その⑥：規模の拡大を追わない
資産1億円とか、所有物件数10戸など、「規模の拡大」を追わないことも重要です。
なぜなら、不動産投資はローンを利用するので、使い方によっては、自分の首を絞めてしまうからです。
下記の目標であれば、中古戸建てを2～3戸所有すれば十分です。
- 給料以外の副収入を得る
- 不労所得生活を送る
- セミリタイアして、のんびり暮らす
収入が不足する場合は、株式投資や他の副業で補えますし、収入源を複数持つことでリスク分散にもなります。
「戸建て投資」に関するQ＆A
「戸建て投資」でよくある質問を3つほど…。
投資の際にお役立てください。
- 質問①：物件を探す際のおすすめサイトを教えてください
- 質問②：「戸建て投資」の勉強方法を教えてください
- 質問③：「戸建て投資」の場合、おすすめの投資エリアはどこですか？
質問①：物件を探す際のおすすめサイトを教えてください
物件はネットで簡単に探すことができます。
不動産投資サイトは、下記の2つがおすすめ。
物件探しのメインは健美家で。5万件くらいの物件が常に掲載されていて、検索もしやすいです。
こちらの記事も、参考になります。
＞＞ 【不動産投資】おすすめのサイト4つ！【現役大家が厳選】
質問②：「戸建て投資」の勉強方法を教えてください
おすすめの勉強法は下記の2つ。
- 書籍
- ネット
不動産投資に必要な知識・情報は、書籍やネットで身につきます。
先ほどのサイト（健美家・楽待）には物件情報のほか、コラム・ニュース・ブログなど情報が満載です。ぜひご活用ください！
参考までに、おすすめの書籍とサイトのコラムを少し紹介しておきます。
✓ おすすめ書籍
- 舛添菜穂子『パート主婦、“戸建て大家さん”はじめました！』ごま書房新社
- 加藤ひろゆき『ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営』ダイヤモンド社
✓ おすすめサイト
- パート主婦なっちーの「大家さんはじめました」♪：楽待新聞のコラム
- 加藤ひろゆきさんの不動産投資コラム：健美家のコラム
質問③：「戸建て投資」の場合、おすすめの投資エリアはどこですか？
投資するエリアについては、下記の2点がポイントになります。
- 人口が4～5万人であれば、全国どこでもOK
- 自宅から車や電車で1～2時間くらいの範囲に限定する
「戸建て投資」は入居者がファミリー層なので、全国で投資できます。地方や田舎でも大丈夫です！
ただし、投資する物件は自宅から通える範囲に限定しましょう。不動産は実物資産なので、現地確認が欠かせないからです。
また、東京などの大都市への投資は避けましょう。家賃収入に比べて物件価格が高すぎ、採算が合わないからです。
今回は以上となります。