不動産投資の利回り最低ラインを知りたい人
不動産投資で必ず成功したいです！
目標にすべき、不動産投資の利回り最低ラインを教えてください。
こういった疑問に答えます。
本記事の内容
- 不動産投資の利回り最低ラインは何％？【現役大家が解説】
- 利回りには3種類あるので、注意しましょう！
- 収益物件3つの表面利回りを紹介！
この記事を書いている私は、不動産業界での経験が15年＆大家歴が10年。
不動産投資では、高利回り物件だけを購入してきました。
現在は不動産投資のおかげでセミリタイアし、田舎でのんびりと暮らしています。
今回の記事を読むことで、目指すべき「不動産投資の利回り最低ライン」がわかります。
あわせて、「戸建て」・「ワンルームマンション」、「アパート1棟」の利回りの目安も理解できるようになります。
書かれている内容は、すべて実体験をベースにしています。
本記事をきっかけにして、不動産投資の第一歩をぜひ踏み出してください！
※記事は2～3分で読み終わります。
不動産投資の利回り最低ラインは何％？【現役大家が解説】
不動産投資で目標にすべき利回りの最低ラインは、12％以上です。
不動産投資にはリスクが伴うので、利回りが12％以上ないと、割に合わないからです。
利回りが12％以上あると、ローンを組んでも毎月の収支をプラスにできるので、安心して運用できます。
なお、利回りの最低ラインを5％にしているネット記事もありますが、注意が必要です！
なぜなら、下記のケースが考えられるからです。
- 投資経験がない不動産コンサルタントやファイナンシャルプランナーの意見である場合
- 新築ワンルームマンションを売りたい不動産会社の意見である場合
利回り5％を狙うなら、下記のものに投資しましょう。
- 高配当株（株式投資）
- REIT（リート：不動産投資信託）
いずれも、利回り5％は十分に狙える金融商品です。
わざわざ不動産投資でリスクを取る必要はありません！
利回りには3種類あるので、注意しましょう！
利回りには、下記の3種類があります。
- その①：表面利回り
- その②：実質利回り
- その③：想定利回り
それぞれ解説します。
その①：表面利回り
不動産投資で利回りという場合、この表面利回りのケースがほとんどです。
表面利回りの計算式は以下のとおり。
年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例えば、年間の家賃収入が60万円（5万円／月 × 12カ月）で、物件価格が500万円の場合、表面利回りは12％になります。
その②：実質利回り
実質利回りは、年間の家賃収入から維持管理コストを差し引いた額を物件価格で割って計算します。
計算式は以下のとおり。
（年間の家賃収入−年間の維持管理コスト）÷ 物件価格 × 100
毎年、下記の維持管理コストが必要になります。
※戸建投資の場合
- 管理費
- 火災保険料＋地震保険料
- 固定資産税
- 所得税・住民税
実質利回りを用いることで、純粋な手取り額を把握することができます。
その③：想定利回り
想定利回りは、満室時を想定した表面的な利回りです。
不動産サイトや販売図面（マイソク）などに記載されている利回りは、この想定利回りか、表面利回りのどちらかです。
- 想定利回り：空室がある場合
- 表面利回り：満室の場合
想定利回りの計算式は以下のとおり。
年間の想定家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
健美家や楽待などの不動産サイトには、「利回り30％超！」などとアピールしている物件もありますが、注意が必要です。
現在は空室で、相場よりも高めの想定家賃をもとに利回り（想定利回り）を計算しているケースがあるからです。
実際には、想定利回りより低くなるケースや1年以上も空室のままで、家賃収入が0円になるケースもあります。
収益物件3つの表面利回りを紹介！
不動産投資家に人気の収益物件は下記の3つです。
※新築アパート・新築ワンルームマンションは、利回りが低いため対象外
- その①：中古アパート
- その②：中古ワンルームマンション
- その③：中古戸建て
各物件の表面利回りは、あくまでも目安です。
参考資料としてご活用ください。
その①：中古アパート
中古のアパート1棟をまるごと購入し、1部屋ずつ貸し出していく投資方法です。
各部屋の間取りは1K～2DK。1部屋につき2.5～5万円の家賃が見込めます。
表面利回りは、8～12％くらいです
✓ 中古アパートの目安
- 物件価格：1,000～2,300万円
- 年間の家賃収入：120～240万円（月2.5～5万円×4部屋×12ヶ月）※1棟4部屋の場合
- 利回り（表面利回り）：8～12％
✓ メリット・デメリット
中古アパートのメリットは、下記のとおり。
- 表面利回り10％以上の物件が比較的多い
- 部屋数が複数あるため、家賃収入が0円にはならない
- 優良物件を購入できた場合、ローン返済後に大きな収入源になる
デメリットは、下記のとおり。
- 物件価格が高い
- 初期費用が多くかかる
- 新築アパートが近隣に建築されるリスクがある
中古アパートの場合、1～2部屋くらい空き室のケースが多いです。
この場合、利回りは想定利回りになりますので、慎重に検討する必要があります。
その②：中古ワンルームマンション
単身者向けのワンルームマンション1室を購入する方法です。
最寄駅から徒歩10分以内、若者が多い東京・横浜・大阪などの都心の物件が投資対象となります。
部屋の広さは20～25㎡くらいのコンパクトなものが中心。
表面利回りは、7～10％くらいです
✓ 中古ワンルームマンションの目安
- 物件価格：500～1,000万円
- 年間の家賃収入：54～78万円（月4.5～6.5万円×12ヶ月）
- 利回り（表面利回り）：7～10％
✓ メリット・デメリット
中古ワンルームマンションのメリットは下記のとおり。
- 表面利回り10％くらいを狙える
- 比較的少ない資金で始めることができる
- 不動産投資ローンを利用して購入できる
デメリットは下記のとおり。
- 空室の場合、家賃収入が0円になってしまう
- 毎月、管理費などが必要なため、実質利回りは低い
- 単身者向けのため、退去率が高く運営が安定しにくい
ワンルームマンションは毎月の管理費・修繕積立金が必要になるので、
表面利回りでななく、実質利回りで毎月のシミュレーションを行いましょう。
こちらの記事もご覧ください。
＞＞ 【体験談】ワンルームマンション投資で失敗する理由5つ！
その③：中古戸建て
ファミリー向けの中古一戸建てに投資します。
他の投資物件に比べて利回りが高く、少ない資金で始められるのが魅力。
物件は郊外にあっても大丈夫（ただし、駐車スペースは必要）。家族向けのため退去率が低く、安定した運用ができます。
表面利回りは、10～15％くらいです
✓ 中古戸建ての目安
- 物件価格：350～700万円
- 年間の家賃収入：54～72万円（月4.5～6万円×12ヶ月）
- 利回り（表面利回り）：10～15％
✓ メリット・デメリット
中古戸建てのメリットは、下記のとおり。
- 物件価格が安い
- 表面利回り15％以上の物件も狙える
- 郊外の物件でも需要があり、かつ安く購入できる
- 家族向けのため入居期間が長く、安定した運営ができる
デメリットは、下記のとおり。
- 空室の場合、家賃収入が0円になってしまう
- 修繕費用が多くかかるケースがある（特に、ボロ戸建ての場合）
- 金融機関からの融資を受けにくい
中古戸建ては表面利回りで15％以上を狙える、おいしい投資対象です！
利回り15％以上の物件を購入できれば、ローンを組んでも毎月の収支がプラスになります。
こちらの記事も参考にしてください。
最後までご覧いただきありがとうございました。
今回は以上です。