【体験談】ワンルームマンション投資で失敗する理由5つ！

ワンルームマンション投資で失敗する理由を知りたい人

こういった質問に答えます。

この記事を書いている私は、過去に新築ワンルームマンションの営業マンをやっていました。

現在は、現役の不動産投資家（大家歴10年）として、田舎でのんびりと暮らしています。

このような経歴なので、ワンルームマンション投資の仕組みについては、表も裏もすべて熟知しています。

今回の記事を読むことで、「ワンルームマンション投資で失敗する理由」と「ワンルームマンション投資で成功するポイント」の2点がわかります。

書かれている記事の内容は、実務経験の裏付けがあるものばかりです。ぜひ、今後の参考にしてください！

※記事は3分くらいで読み終わります。

【体験談】ワンルームマンション投資で失敗する理由5つ　　　　　　

ワンルームマンション投資で失敗する理由は、下記のとおりです。

それでは、1つずつ解説していきます。

その①：新築ワンルームマンションを購入してしまう

失敗する理由の1つ目は、新築ワンルームマンションを購入してしまうことです。

新築物件には、下記のようなリスクが存在し、このため投資に失敗する確率が大きくなります。

✓ 物件価格下落する

不動産業界では、新築物件を購入した翌日に売却すると、新築価格の70～80％くらいでしか売れないと言われています。

なぜなら、新築物件には販売会社の建築コストや販売コスト、利益などが上乗せされて販売されているからです。

なので、不動産業界の現実を知っている人は、新築物件を購入することはありません！

✓ 賃料（家賃収入）が下がってしまう

賃料が下がる理由は、おもに下記の2つです。

家賃設定を相場より高く設定する理由は、マンション販売会社が、マンションを販売しやすくするためです。→ 家賃が高ければ、利回りがアップし、魅力的な投資対象に見えます…。

また、築年数の経過とともに、賃料は下落するのが一般的です。

おおよそ、築後10年で賃料は10％くらい低下すると言われています。

✓ 管理費・修繕積立金が値上げされる

大半のワンルームマンションは、新築時に管理費・修繕積立金を相場より安く設定しています。

なぜなら、毎月の支出を低くするためです。

そのため、新築購入後に管理費・修繕積立金が値上げされ、月々の収支が悪化するケースが数多く発生します。

その②：投資の仕組み（収入と支出）を理解していない

失敗する理由の2つ目は、毎月の収入と支出の内訳を理解していないことです。

ワンルーマンションは、支出の項目が多い投資対象です。

なので、かなり注意して資金計画を立てないと、すぐに赤字になってしまいます。

収入と支出の各項目は、下記のとおり。

管理費：建物を管理するマンションの管理会社に支払います。

修繕積立金：将来の建物全体の修繕に使うために積み立てるお金です。

管理委託手数料：家賃の集金・振込や入居者の募集などを行う不動産会社に支払います。賃料（家賃収入）の5％が相場です。

その③：退去後の空室が長期化してしまう

失敗する理由の3つ目は、退去後の空室が長期化してしまうことです。

ワンルームマンションは、単身者向けなので、退去率が結構高めです。

また、人気のない物件になると空室が長期化することも、しばしばあります。

※人気のない物件の具体例

その④：節税目的で購入してしまう

失敗する理由の4つ目は、節税目的で購入してしまうことです。

マンションを購入した初年度は、初期費用が多く計上されるため、不動産所得が赤字になり、所得税が安くなります。

ただし、2年目以降は、計上できる経費が少なくなるため、所得税の節税効果はあまり期待できません。

その⑤：リフォーム費用が負担になる

失敗する理由の5つ目は、リフォーム費用が負担になることです。

先述したとおり、ワンルームマンションは単身者向けのため、退去率が高めです。
→ 入居者が退去した後、下記のリフォームが必要になります。

さらに、エアコンや給湯器などの修理・交換が必要になることも…。

通常のリフォーム（壁紙の交換や清掃）で、7～10万円くらい。

給湯器の交換などが発生するとさらに、15～20万円必要になります。

ワンルームマンション投資で成功するためのポイント5つ　　　　　　

ワンルームマンション投資で成功するためのポイントは、下記のとおり。

その①：新築ワンルームマンションには投資しない

新築ではなく、中古のワンルームマンションに投資しましょう。

中古の場合、新築よりも安く購入できて、高利回りが狙えるからです。

また、新築に比べて物件価格の下落リスクが低いことも安心材料になります。

中古ワンルームマンションの購入の目安は、下記のとおりです。

その②：最寄駅から徒歩10分以内の物件に限定する

購入する物件は、最寄駅から徒歩10以内の物件に限定して購入しましょう。

なぜなら、ワンルームマンションの入居者は、利便性を最も重視するからです。

また、駅近の物件には、下記のようなメリットもあります。

その③：月々の収支がプラスになるように工夫する

月々の収支がプラス（黒字）になるような工夫をすることも重要です。

なぜなら、ワンルームマンションは支出の項目が多いため、何も考えずに投資をすると、すぐに赤字になってしまうからです。

下記の点に注意して、月々の収支をプラスにしていきましょう！

その④：部屋の広さ・間取りなどにも注意する

部屋の広さ・間取りなどにも注意が必要です。

住み心地の悪いマンションは人気が低く、長期的に空室になるリスクがあるからです。

具体的には、下記のとおり。

その⑤：十分に調査・勉強して購入する

ワンルームマンション購入の際には、下記のポイントをチェックしましょう！

上記の①～③は、実際に物件見学をすれば把握できます。

また、修繕履歴をチェックすることで、過去の大規模修繕の履歴がわかります。

さらに、長期修繕計画で、修繕積立金が今後どのくらい値上がりするのかを確認することができます。

最後に、おすすめ本を紹介しておきます。

著者の体験に基づいた、具体的なノウハウが公開されていて大変勉強になります。

今回は以上です。