不動産投資で失敗する理由を知りたい初心者の人
不動産投資で失敗する理由とその対策を知りたい。
あと、初心者が不動産投資で失敗しないためにやるべきことがあれば、それも教えてください！
こういった疑問に答えます。
本記事の内容
- 初心者が不動産投資で失敗する理由4つとその対策
- 不動産投資で失敗しないためにやるべきこと5つ
この記事を書いている私は不動産業界での経験が15年。その間、100名以上の不動産投資家の成功と失敗を見てきました。
現在はサラリーマンを辞め、不動産投資家として生計を立てています。
※ちなみに、大家歴は10年になりました…。
今回の記事を読むことで、初心者が不動産投資で失敗する理由がわかるとともに、失敗しないための大切な方法論が身につきます。
※記事は3分くらいで読み終わります。ぜひ、今後の参考にしてください！
初心者が不動産投資で失敗する理由4つとその対策
不動産投資の初心者が失敗するおもな理由は、下記のとおり。
- 理由①：新築ワンルームマンションを購入するから
- 理由②：利回りだけを見て、地方の物件を購入するから
- 理由③：知識不足で、欠陥物件を購入するから
- 理由④：投資目的を見失い、予定外の物件を購入するから
以下で、対策とともに解説していきます。
理由①：新築ワンルームマンションを購入するから
理由の1つ目は、新築ワンルームマンションを購入するからです。
不動産会社の甘いセールストークや、物件の豪華さにひかれて新築ワンルームマンションを購入するのはNGです。
なぜなら、入ってくる家賃収入よりも、ローン返済や管理費などの支出が多く、赤字が毎月発生するからです。
こちらの記事も、ぜひ参考にしてください。
＞＞ 【体験談】ワンルームマンション投資で失敗する理由5つ！
✓ 対策
新築ワンルームマンションは購入しないことです！
→ 価格の安い、中古ワンルームマンションを首都圏などで購入するのはアリです…。
理由②：利回りだけを見て、地方の物件を購入するから
理由の2つ目は、利回りだけを見て、地方の物件を購入するからです。
私の知り合いで、18％という高利回りにひかれて、地方の中古マンションを購入した人がいました。
ところが…、
更新時に入居者が退去。最寄駅から徒歩15分もかかるため人気がなく、空室に…。
上記は、ほんの1例ですが、目先の高利回りにだまされて不動産投資に失敗するケースは後を絶ちません！
✓ 対策
地方で物件を購入するなら、賃貸需要の多い「戸建て」に投資しましょう。
駅から離れた郊外の物件でも需要はあります。※駐車場は1～2台分必要。
戸建投資に関心のある方は、こちらの記事もご覧ください。
マンションを購入するなら、東京・大阪などの都心で、最寄駅から徒歩10分以内の物件に限定しましょう。
理由③：知識不足で、欠陥物件を購入するから
理由の3つ目は、知識不足で、欠陥物件を購入するからです。
不動産投資の場合、建物や建築の知識も必要になります。書籍やネットで勉強するとともに、工務店やリフォーム会社などの専門家をうまく利用することも大切です。
✓ 対策
物件見学は工務店・リフォーム会社の人と一緒に行きましょう。基礎・外壁・建物の傾き・雨漏りの有無などを中心にチェックしてください。謝礼は、5,000～1万円くらいでOKです。
よく耳にする、ホームインスペクション（5万円ほどかかる）までは必要ありません。
理由④：投資目的を見失い、予定外の物件を購入するから
理由の4つ目は、投資目的を見失い、予定外の物件を購入するからです。
例えば、毎月5万円の家賃収入を得ようと、中古戸建を探していたとします。
ある日、ネットで50万円以下の格安リゾートマンションを見つけて、思わず購入してしまった…。
在宅ワークの需要を見込むも、設備が古く、交通のアクセスも悪いため、空室のまま現在に至る。→ 管理費・修繕積立金などの支出で毎月3万円の赤字が発生…。
私の経験上、このようなケースもかなり起こりえますので、注意が必要です。
✓ 対策
物件を購入する前に、投資目的を明確にするとともに、物件の種類・エリアを限定しておきましょう。
不動産投資は物件を購入して運用を始めると、方向転換することが難しいからです。
→ 不可能ではありませんが、余計な時間と費用がかかります。
不動産投資で失敗しないためにやるべきこと5つ
不動産投資で失敗しないためにやるべきことは、下記のとおりです。
- その①：初期費用分の貯金をする
- その②：書籍やネットで知識・情報を得る
- その③：利回り13％以上の物件を狙う
- その④：購入する物件の種類・エリアを絞る
- その⑤：投資する目的を明確にする
1つずつ解説していきます。
その①：初期費用分の貯金をする
まずは、初期費用分の貯金をしましょう。不動産投資では、物件価格のほかに初期費用（登記費用や仲介手数料など）が必要になります。
融資を利用する場合でも、初期費用分は自分で用意することになります。
※金融機関は基本的に、物件価格までしか融資をしてくれません。
500万円の物件なら、40万円（物件価格の約8％）くらい必要になります。
その②：書籍やネットで知識・情報を得る
不動産投資に必要な知識・情報は、書籍やネットで身につきます。不動産投資サイト（健美家・楽待など）の物件情報を見て、ある程度の判断ができるところまで勉強しましょう。
おすすめの書籍とサイトをいくつか紹介しておきます。
- 加藤ひろゆき『ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営』ダイヤモンド社
- 舛添菜穂子『パート主婦、”戸建て大家さん”はじめました！』ごま書房新社
- 加藤ひろゆきさんの不動産投資コラム：健美家のコラム
- パート主婦なっちーの「大家さんはじめました」♪：楽待新聞のコラム
こちらの記事もお役に立ちますので、ぜひご一読ください！
＞＞ 【不動産投資】おすすめのサイト4つ！【現役大家が厳選】
なお、不動産会社が主催するセミナーや個別相談はオススメしません。不動産会社が売りたい物件を買わないように注意しましょう。
その③：利回り13％以上の物件を狙う
購入する物件は、利回り13％以上のものを狙いましょう。なぜなら利回りが低い物件だと、毎月赤字が発生してしまうからです。
下記の例を参考にしてください。
460万円の中古戸建を、全額ローンで購入した場合です。
※3.675％の変動金利かつ10年返済
- 物件総額 ：500万円（物件価格 460万円＋ 初期費用 40万円）
- 家賃収入 ：66万円（月5.5万円× 12ヶ月）
- 表面利回り：13.2％（66万円÷ 500万円）
- 月々の収支：6,385円の黒字
家賃収入 55,000円－（ローン返済 45,865円＋管理費 2,750円）
このほかに、固定資産税・火災保険料などが別途必要になります。
こちらの記事も、ぜひご一読ください。
＞＞ 不動産投資の利回り最低ラインは何％？【現役大家が解説】
その④：購入する物件の種類・エリアを絞る
不動産市場に出ている物件の数はたくさんあります。
※昨日見た、不動産投資サイト「健美家」には約５万件の物件情報がありました。
一方で投資する価値のある物件は、ほんの僅かです。優良物件は、他の投資家との奪い合いになります。
良い物件に出会ったら、すぐに対応できるように、購入する物件の種類・エリアを絞っておきましょう。
私のおすすめは下記のとおりです。
- 物件の種類 ：中古戸建て
- 物件のエリア：自宅から物件まで、車や電車で1～2時間で行ける範囲
※現地確認が必須のため、遠方の物件は避ける！
こちらの記事も、ぜひご覧ください！
その⑤：投資する目的を明確にする
投資する目的を明確にして、不動産投資を始めましょう。
なぜなら、最初に投資目的をしっかり立てておかないと、間違った物件選びをしてしまうからです。
参考までに、不動産投資スタート時点の私のメモ書きを載せておきます。
- 投資する目的：毎月10万円の不労所得を得る
- 必要な物件数：中古戸建て 2戸（1戸あたり400～500万円くらい）
- その他の戦略：借金は1,000万円が限度。毎月の収支が黒字になる物件のみ購入
みなさんも、ご自身の目的を明確にして、不動産投資をスタートしてください！
成功をお祈りしています！！
今回は以上です。