不動産投資はいくら必要なのかを知りたい人
不動産投資を始めようと思っています。
実際にいくら必要なのかを教えてください。
自己資金や毎年必要な費用などを知りたいです。
こういった質問に答えます。
本記事の内容
- 不動産投資はいくら必要？自己資金の目安を具体的に解説！
- 【現金購入の場合】中古戸建てを例に解説
- 【ローンを使って購入した場合】中古戸建てを例に解説
- 物件購入後に、毎年必要な費用とは？
- 不動産投資サイト『健美家』で実際の物件を見てみよう！
- 自己資金が少ない人へ → まずは、REITがおすすめ！
この記事を書いている私は、不動産業界での経験が15年＆不動産投資歴が10年。
あわせて、25年の実務経験があります。
現在は不動産投資のおかげでセミリタイアし、田舎でのんびりと暮らしています。
今回の記事を読むことで、「不動産投資に必要な自己資金の目安」、「購入後に毎年かかる費用」、「自己資金10～20万円でできる不動産投資（REIT）」について知ることができます。
すべて私の実体験をもとに、分かりやすく解説します。ぜひ、今後の参考にしてください！
※記事は3分くらいで読み終わります。
不動産投資はいくら必要？自己資金の目安を具体的に解説！
不動産投資に必要な資金（自己資金）は、収益物件を現金で購入するのか、ローンを使って購入するのかによって異なります。
「物件価格460万円の中古戸建て」を購入する場合を例にすると、必要な自己資金は下記のとおりです。← 460万円という価格設定は、私の1棟目の物件価格です…。
※必要な自己資金
- 現金購入の場合：600万円
- ローンを使って購入した場合：140万円
まずは、簡単に用語説明から…。
物件価格、初期費用、物件総額とは？
物件価格 ＋ 初期費用 ＝ 物件総額
不動産を購入する場合、物件価格以外に初期費用がかかります。初期費用は物件価格の8％くらいが目安です。
なお、この記事では「物件価格＋初期費用の合計金額」を物件総額として解説します。
ちなみに、初期費用の内訳は下記のとおり。
- 登記費用（登録免許税、司法書士への報酬）
- 仲介手数料
- 税金（印紙税、不動産取得税）
- 固定資産税の清算金
それでは必要な自己資金について、具体的に解説していきます！
【現金購入の場合】中古戸建てを例に解説
物件価格460万円の中古戸建てを現金で購入した場合の内訳と、必要な自己資金は下記のとおり。
①物件総額の内訳
・物件価格：460万円
・初期費用： 40万円 ※物件価格の約8％
・物件総額：500万円（A）
②物件購入後の予備費：100万円（B）
物件価格460万円の中古戸建てを現金で購入した場合、
必要な自己資金は （A）＋（B）＝ 600万円になります。
（B）の予備費は、物件購入後のトラブル発生（給湯器の故障や雨漏りなど）に備えて用意します。
用意する現金は50万円でも構いませんが、100万円くらいあると余裕をもって不動産投資ができます。
戸建て投資に関心のある方は、こちらの記事が参考になります。
【ローンを使って購入した場合】中古戸建てを例に解説
物件価格460万円の中古戸建てをローンを使って購入した場合の内訳と、必要な自己資金は下記のとおり。
①物件総額の内訳
・物件価格：460万円
・初期費用： 40万円 ※物件価格の約8％
・物件総額：500万円
②自己資金とローンの内訳
・自己資金： 40万円（A）← 初期費用
・ローン ：460万円 ← 物件価格
③物件購入後の予備費：100万円（B）
購入した中古戸建ての物件総額が500万円。
物件価格（460万円）を、ローンで支払ったと仮定すると（いわゆるフルローン）、
必要な自己資金は、初期費用分40万円（A） ＋ 予備費の100万円（B）＝ 140万円になります。
なお、ローンについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
物件購入後に、毎年必要な費用とは？
物件購入後に、毎年必要な費用は下記のとおり。
- 管理費
- 火災保険料 ＋ 地震保険料
- 固定資産税
- 所得税・住民税
私が所有している中古戸建ての場合、管理費が約3万円。火災保険料（地震保険料を含む）と固定資産税が、それぞれ約2万円です。
なお、家賃収入は不動産所得という扱いになるので、サラリーマンの場合、給与所得と一緒に確定申告をする必要があります。
その合計の所得に対して、所得税・住民税が課税されることになります。
おおよその目安として、毎年必要な費用は、7～10万円と考えておけばOKです。
収益物件をローンで購入した場合、毎月ローンの返済が必要になりますが、
こちらは家賃収入で支払うことになります。
確定申告については、こちらの記事が参考になります。
不動産投資サイト『健美家』で実際の物件を見てみよう！
収益物件は、アットホームやスーモなどの不動産サイトではなく、不動産投資の専門サイト『健美家』で探しましょう！
例えば、築30年以内＆500万円以下の条件で、中古戸建てを検索すると…、
上記のとおり、40件ヒットしました。
「500万円以下の中古戸建て」は結構あるので、ぜひ探してみてください！
こちらの記事も参考になります。
＞＞ 【不動産投資】おすすめのサイト4つ！【現役大家が厳選】
自己資金が少ない人へ → まずは、REITがおすすめ！
先述のとおり、不動産投資は最低でも140万円必要になります。
※もちろん、あくまでも1つの参考例です。
ですが、余裕資金で100万円以上用意するのは、かなり大変だと思います。
そういった人には、REIT（リート：不動産投資信託）がおすすめ…。
REITなら、自己資金10～20万円で始めることができます。
REITとは？
REITは戸建て投資とは違い、実際の物件を所有しません。株式と同じ金融商品です。
プロの専門家が物件の管理・運用を行ってくれるので、不動産投資の初心者にも人気があります。
現在約60種類のREITが上場しており、誰でも自由に売買が可能。
REITのメリット・デメリットを載せておきます。
メリット
- 少ない自己資金（10～20万円）で購入できる
- 運用は専門家が行うので、不動産投資の初心者におすすめ
- 流動性が高く、換金しやすい
デメリット
- 利回り3～5％程度しか期待できない
- 株式と同様に値下がりするリスクがある
- 投資法人が倒産するリスクがある
おすすめのREITを2つ紹介
おすすめのREITは、下記のとおり。
※2022年4月19日終値、参考：JAPAN-REIT.COM
- 福岡リート投資法人（8968）： 価格 165,000円 、利回り 4.24％
- 阪急阪神リート投資法人（8977）： 価格 151,300円 、利回り 3.87％
福岡リート投資法人は、福岡地所グループ中心に、福岡財界が設立。
「キャナルシティ博多」などの商業施設やオフィスビルに投資。九州地方を中心に33物件を保有しています。
阪急阪神リート投資法人は、阪急電鉄が設立母体。
関西圏を中心として、「グランフロント大阪」など商業施設・オフィスビルに投資。保有物件数は32物件です。
今回は以上となります。